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國家稅務總局權威解讀營改增政策口徑

來源:http://www.4664443.live/時間:2016-08-09直接在線咨詢

通過營改增推進過程中基層稅務機關和部分納稅人反映的問題和4月14日各省國稅、地稅局長全面推開營改增試點工作座談會上各地提出的問題,我們發現,部分稅務干部和納稅人對政策還不了解,或者還處于初步探討和學習的階段。因此,此次營改增培訓將主要圍繞稅收要素就營改增的基礎政策、文件的難點以及變化點進行簡要介紹。

第一部分 營改增基本情況

  首先,簡單介紹下這次全面推開營改增的基本情況,讓大家有個宏觀的印象。

  這次營改增主要涉及四大行業:建筑業、金融業、房地產業和生活服務業。事實上,從5月1日開始,營業稅已全部被增值稅覆蓋,原來營業稅納稅人全部都改征增值稅。5月1日以后發生的原營業稅應稅行為都不再征收營業稅,但可能會有過渡期前后交叉的一些業務。比如補繳營業稅稅款,總局下發的23號公告規定,納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票,5月1日后需要補開發票的,可以開具增值稅普通發票。這里允許開增值稅發票并不意味著需要繳納增值稅,是為了方便納稅人,為了改革的平穩過渡。因此5月1日之后開具增值稅發票,并不代表同時要征增值稅。4月30日之前的業務仍繳納營業稅,5月1日以后的業務應繳納增值稅。

  那這個時間節點怎么把握呢?不能由納稅人任意選擇,例如,合同確定的付款是4月30日,如果納稅人遲遲不結賬,能否5月1日之后繳納增值稅呢?問題的關鍵在于納稅義務發生時間,納稅義務發生時間在4月30日之前的,不管是否已繳納營業稅,涉及的稅款還是應繳納營業稅;如果納稅義務發生時間在5月1日之后的,那就應繳納增值稅,這不能由稅務機關或納稅人任意選擇,請大家注意。

  第二,是營改增的稅率。仍然是11%和6%這兩檔稅率,只是在征收率中增加了5%;5%是營改增期間的過渡征收率,主要是針對銷售不動產及不動產經營租賃等業務。

  12366中心站在稅務部門與納稅人溝通的最前沿,除了要回答問題,也要宣傳講解政策,打消納稅人的疑慮,告訴納稅人:“你的收入不會因為營改增,就一定要按11%征收”;甚至還應澄清一些誤導宣傳:“營改增要交11%或者17%的稅,稅負要增加”。要把政策給納稅人講清楚,打消納稅人的疑慮。

  第三,本次營改增將不動產納入抵扣范圍。我國實行的增值稅,最開始為生產型增值稅, 2009年開始轉型,轉型后允許固定資產抵扣,但還不是純粹的消費型增值稅,直到把不動產納入增值稅可抵扣范圍之后,才是比較純粹的消費型增值稅。取得的不動產按固定資產核算的,分兩年抵扣,總局發布了關于不動產分期抵扣的15號公告,詳細規定了怎么分兩年抵扣。

  第四,這次營改增有很多過渡政策。為保證營改增改革平穩過渡,這次營改增出臺了一些過渡性政策,主要有以下幾類情形:

 ?。ㄒ唬┙o老項目過渡政策。改革前開始運營的建筑、房地產、租賃等老項目,其支出大多發生在營改增之前,營改增之后的進項稅較少;如果按照適用稅率去計征增值稅,可能導致稅負上升,所以對這些老項目給予了允許選擇簡易計稅辦法計稅的過渡政策。

 ?。ǘ┙o特定行業過渡政策。某些行業比如交通運輸業,改征增值稅后在稅制上就可以解決其稅負的問題,交通運輸業的大部分成本比如車輛維修費、飛機維修費、購買飛機、輪船等交通工具,都可以作為進項稅額抵扣,這類可抵扣的支出在企業成本中占比很大,因此,稅制轉換時,行業稅負基本不會上升。但是有一些行業,比如新納入試點的文化體育業,由于其成本里面可抵扣的支出少,大多是人工成本,這些行業如果按照6%適用稅率計征增值稅,與3%的營業稅稅率相比,行業稅負一定會增加,因此,對這些行業實行了過渡政策,允許選擇簡易計稅方法計稅。

 ?。ㄈ┎铑~征稅過渡政策。增值稅差額征稅的規定大部分源于原營業稅差額征稅規定。營業稅的基本稅制是道道環節全額征稅,看似簡便,每道環節全額乘一個稅率就能計算出稅額,但是隨著社會分工的不斷細化,營業稅重復征稅的問題愈發嚴重。這些年來,營業稅為適應經濟社會發展對自身稅制做出一些調整,出臺了一些差額征稅的政策,以建筑業為例。建筑的總包和分包大量存在,大的工程大多有總包和分包,分包的種類很多,可能有專業分包、勞務分包,甚至多級分包。如果沒有差額征稅政策,建筑企業的稅負就會比較高。在征增值稅的時候,如果適用一般計稅方法,因為有進項稅額可以抵扣,和營業稅的差額征稅效果一致。但是如果是老項目的簡易征收,或者說清包工、甲供工程按照簡易征收,這種簡易計稅方法之下, 3%的征收率全額計征增值稅,與3%的營業稅稅率差額計征營業稅相比,建筑企業的稅負一定會明顯增加。所以,對建筑行業出臺過渡政策,對試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅辦法的,仍可以差額計征增值稅。

 ?。ㄋ模┢揭圃瓲I業稅優惠政策。原營業稅的優惠政策基本平移到增值稅政策,主要集中在36號文件附件3.

  那么接下來,我想區分一下稅制要素,把營改增整個基本制度給大家介紹一下。

第二部分 征稅范圍

  首先是征稅范圍,36號文附件1《試點實施辦法》第一條規定:在中華人民共和國境內銷售服務、銷售無形資產或者不動產的單位和個人,屬于增值稅的納稅人,按本辦法的規定繳納增值稅。這句話,相當于統領整個營改增最基本的一條規定。也就是說讀懂了這一條,就知道什么情況應該繳納增值稅。

  營業稅改征的增值稅,基本要件跟原增值稅和營業稅是一樣的。征稅的要件有:第一,在境內;第二,發生了適用注釋范圍類別的應稅行為;第三,這個行為是有償的;第四,提供服務,轉讓無形資產、轉讓不動產,都是向他人,不是自我服務。

 ?。ㄒ唬┰诰硟?。什么是在境內?實施辦法的第十二條有明確規定,對于服務或無形資產(除自然資源使用權外)來說,銷售方和購買方任何一方在境內,就屬于增值稅征稅范圍,那么如果買賣雙方都在境外,例如德國企業為法國公司提供的咨詢服務,就不屬于增值稅征稅范圍。對于不動產的租賃和銷售,以及自然資源使用權的轉讓,是否征稅取決于自然資源或者不動產是不是在境內,無論買賣雙方是不是在境內,這個原則和上面說到的服務和無形資產是有差別的。這里舉一個例子,假設境外單位A向境外單位B出售一棟位于北京的大樓,由于大樓在我國境內,盡管買賣雙方都不是境內的單位和個人,仍應按銷售不動產繳納增值稅。

 ?。ǘ愋袨榈姆秶?。發生的應稅行為要在注釋范圍之內。36號文《銷售服務、無形資產、不動產注釋》在原來財稅〔2013〕106號文基礎上結合了原營業稅的稅目注釋,也參考了國家統計局的國民經濟行業分類標準。所以現在的注釋,首先包括了原來所有征營業稅的行業和業務。如果有問道:“原來交營業稅,我現在是不是一定交增值稅?”一定是的。除此之外,還有一些可能原來不交營業稅的,現在新的注釋范圍內也有所涵蓋。比如無形資產里的其他權益性無形資產,原來并不在營業稅的注釋范圍里。原營業稅無形資產的征稅范圍是正列舉。除了國稅發〔1993〕149號的稅目注釋之外,僅根據財稅2012年6號文件,將轉讓自然資源使用權納入轉讓無形資產的征稅范圍,其他經濟權益轉讓,仍未納入營業稅征稅范圍。此次營改增將其他權益性無形資產納入征稅范圍是對征稅范圍的完善。另外,這一次制定稅目注釋時,根據經濟發展新變化,對原營業稅稅目注釋的部分子目進行了重新歸類和調整,應稅行為對應的“稅目”也相應地有所變化。例如,展覽業務在原營業稅制下,應按照“文化體育業”稅目繳納營業稅,改征增值稅后,調整為“現代服務—文化創意服務”。

 ?。ㄈ┯袃?。“有償”這個概念在增值稅的條例、營業稅的條例中就有。與原增值稅業務相比,營改增部分業務中的無償與有償之間的界線更隱蔽。納稅人之間互換不動產,相對容易理解,是用不動產所有權換取另一不動產的所有權,服務換服務相對更難分辨。例如,A公司將一層門面給B餐館無償使用,B餐館無償向A公司員工提供工作餐。上述行為不能看做無償,A、B雙方銷售服務都獲取了經濟利益,應屬于增值稅征稅范圍。

 ?。ㄋ模樗颂峁?。第四個征稅要件就是服務的提供、不動產和無形資產的轉讓是要面向他人。如果是單位給員工提供的服務,或者員工給單位提供的職務性的、在工資范圍內的服務都不繳納增值稅,就是說自己給自己提供服務的行為是不征稅的,征稅對象主要是對他人提供服務。

  以上是理解什么叫作增值稅納稅人最基本的四個要件。除此之外,有一些特例,就像剛才提到的可能滿足四個征稅要件,但是不征稅的情形。比如存款利息,滿足上述要件,但是不征稅。還有資產重組過程中涉及的一些不動產和土地使用權的轉移,這些都在不征稅的范圍內。還有一類特例就是不完全滿足上述四個征稅要件,可是還是要納入征稅范圍,即視同銷售行為。對無償提供服務,無償轉讓無形資產或不動產,應視同銷售服務、無形資產或不動產。但對于其他個人提供的無償服務,以公益性為目的的銷售服務、無形資產和不動產轉讓,不需要視同有償進行征稅。對公益性質的服務,舉例說明如下:比如,有些小區門口會有醫學院的學生去做免費咨詢,量血壓或者簡單的醫療診斷。這種服務是一種無償的,是出于公益性目的,服務對象也是我們說的大眾,因此是不把它視作有償的。另外還有航空公司,在汶川地震、在印尼海嘯的時候,運送救災物資以及把中國的公民接回到國內都是指令性的,無償的,不收費。這種運輸服務無需視同有償去征稅的。這和貨物的視同銷售有差別:貨物的視同銷售不管贈送給他人的目的是什么,都是要視同有償去征稅的;而對這種以公益為目的的服務項目,或者以社會大眾為服務對象的無償服務,不需要視同有償服務繳稅。

第三部分 納稅義務人和扣繳義務人

 ?。ㄒ唬┏邪凶鈷炜?。從最開始的財稅〔2011〕111號文到財稅〔2013〕106號文再到現在的財稅〔2016〕36號文,承包承租掛靠原則都延續了營業稅條例細則的原則,這與增值稅條例相比是有變化的?,F在所說的承包承租掛靠行業,如果以發包人(出租人、被掛靠人)名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任,以發包人為納稅人;如果未同時滿足上述兩個條件,以承包人(承租人、掛靠人)為納稅人,發包人向承包人收取的管理費或掛靠費,屬于同一納稅人的內部行為,不征增值稅。

 ?。ǘ┮话慵{稅人和小規模納稅人。增值稅管理上一般都是區分一般納稅人和小規模來管理,36號文件規定一般納稅人以年應稅銷售額500萬元為標準,23號公告對一般納稅人的資格登記做了詳細規定,并明確增值稅小規模納稅人偶然發生的轉讓不動產的銷售額,不計入應稅行為年應稅銷售額。比如北京一套房子賣了1000萬,這種情況并不需要因為超過500萬就要登記為一般納稅人。另外,有些納稅人擔心辦理了一般納稅人以后以銷項減進項計算應納稅額,稅負是不是會增加?由于心理上有這個顧慮,拒絕辦理一般納稅人登記。事實上并不是辦理一般納稅人,稅負就會增加。比如原來的餐飲服務按5%全額征收營業稅,改征增值稅之后,一般納稅人適用6%的稅率,但房租、水電費以及鍋碗桌椅都可以作為進項稅額抵扣,因此,稅負可能比之前還會降低。所以12366工作人員在給納稅人回答問題的時候,也應多向納稅人宣傳,并不是成為一般納稅人稅負一定會增加。尤其像餐飲服務業以及其他生活服務業,收入到500萬元的并不是很多,如果不到500萬元,就是小規模納稅人,征收率是3%,這比原來營業稅5%的稅率相比,稅負可以下降40%,這些企業改交增值稅之后,改革紅利是實實在在拿到手的,稅務干部在宣講政策時,要把這些政策向納稅人講清楚。

 ?。ㄈ┒惵屎驼魇章省,F行稅率是6%和11%,征收率是3%和5%,相關規定主要在36號文件的附件2中。為便于更好地了解征收率政策,簡單介紹一下建筑行業的簡易征收。建筑業簡易征收的有三類。一個是老項目。老項目如何確認,文件規定非常清楚,按照《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期確定。但是,去年底建筑工程施工許可證樣式有了變化,納稅人4月30日前開工的項目取得的建筑工程施工許可證可能有兩種,一種是舊證,上面注明合同開工日期;另一種是新證,不再注明開工日期,則以合同注明的開工日期為準。這是區分新、老項目的時候要注意的一點。另外,不僅是建筑工程,房地產項目也用建筑施工工程許可證區分新老項目。一個大的房地產項目,一般不只有一個建筑施工許可證,項目分可能有多個建筑工程施工許可證。對開發商來說,如果是老項目選擇簡易征收,新項目按照一般計稅方法,簡易計稅方法就涉及到進項稅額能不能抵扣的問題。如果說一期里的幾棟樓有多個建筑施工許可證,企業選擇不同的計稅方法,老項目沒有進項所以選擇簡易計稅,新項目選一般計稅方法,一定要注意,用于簡易計稅老項目的進項稅額要作轉出,如果用于老項目的所有進項稅額都是4月30日之前取得的,5月1日之后取得的進項稅額都是用于新項目,那么進項稅額不需要作轉出。此外,建筑服務適用簡易計稅辦法還有清包工和甲供工程,綜合起來看,建筑工程大部分都可以選擇簡易計稅,這是落實稅負不增加的原則而制定的過渡政策。

 ?。ㄋ模╊A征。發生預征的原因,是因為原營業稅的納稅地點和現行增值稅納稅地點不一樣。原營業稅規定,建筑業的納稅地點為建筑勞務發生地,租賃和銷售不動產的納稅地點為不動產所在地;而增值稅遵循的是機構所在地繳稅原則。對于建筑業規定是在勞務發生地繳納營業稅,營業收入直接乘以稅率就計算出稅額了,當然可以剔除分包款,對于銷售不動產,也是在不動產所在地,繳納營業稅對于租賃不動產也在不動產所在地繳稅,不像增值稅規定在機構所在地繳納(這里指的是固定業戶)。因為增值稅稅制跟營業稅不一樣,企業只有在機構所在地才能完整地核算進項與銷項。企業可能在多個地方都提供建筑服務,在多個地方都有不動產銷售,只有在機構所在地才能匯總計算所有的銷項和進項。所以在確定增值稅納稅地點時,固定業戶是在機構所在地繳稅。但是在機構所在地繳稅原則,和原來營業稅相比會出現稅源的轉移,為實現營改增過程中稅制平穩過渡,稅制設計上規定了預征的環節。工程地和機構所在地,不動產所在地和機構所在地不同的,要在工程、不動產所在地先預繳一部分稅,這就是預征。關于計稅方法。一般計稅方法大部分都是針對新項目,除非有些納稅人愿意對老項目適用一般計稅方法。為防止出現倒掛,一般計稅方法下的預征率一般低于征收率。納稅人在建筑勞務發生地或不動產所在地預征了之后,要到機構所在地申報納稅,提交《增值稅預繳稅款表》,計算增值稅的應納稅額。對于簡易計稅方法來說,無論是小規模納稅人還是一般納稅人,建筑服務、銷售不動產、不動產租賃,基本上在預征時已繳足了該項目的稅款,仍需向機構所在地主管稅務機關申報,是因為機構所在地主管稅務機關要了解整個納稅期納稅人發生了哪些業務;此外,如果納稅人的項目比較多,好幾個地區都有,主管稅務機關需要掌握納稅人銷項進項相抵之后應納稅額是多少。

第四部分 進項稅額  

  進項稅額是稅制要素里面很重要的一塊。哪些能抵扣,哪些不能抵扣,這個對于一般納稅人來說是很重要的。稅務機關、稅務干部也應該了解。試點實施辦法第二十五條關于進項稅額抵扣的規定,跟增值稅條例基本一致。4月14日全國局長會上,有地方提到餐飲企業向稅務局反映,購買鮮活農產品沒有進項稅額可以抵扣,稅負會增加。面對這個情況,我們要準確把握,鮮活農產品在流通環節是免稅的,免稅項目進項不得抵扣是增值稅的一個基本原理,這個原則不是針對餐飲企業,其他企業也不能抵扣。我們分析一下餐飲企業稅負,如果是一般納稅人,租金、水電等進項稅額可以抵扣,稅負應該不會有較大提高,所以聽到納稅人反映的這一點要給納稅人解釋清楚。如果是小規模納稅人,增值稅征收率3%,從原營業稅稅率5%到征收率3%稅負直接下降。另外做政策宣講的時候也要提醒這些新的納稅人注意索取增值稅發票,尤其是增值稅專用發票。原營業稅的納稅人可能這種意識較薄弱。大的企業,比如中國鐵建、各大金融保險公司、大型房地產公司,財務管理比較規范,從企業財務制度設計上會要求必須取得增值稅專用發票。但是對于規模較小、財務管理不夠規范健全的企業來說,如果是一般納稅人,或者愿意申請為一般納稅人的,要提醒其注意所有的支出要盡可能取得專用發票。同時,除納稅信用A級、B級納稅人企業,還要注意對取得的增值稅發票進行認證。如果超過了180天沒有認證增值稅專用發票,其進項稅額不能抵扣,稅負必然增加,會給企業造成不必要麻煩。這次的營改增試點納稅人有一千多萬戶,國稅局干部的工作壓力是很大的,所以12366呼叫中心作為直接面對納稅人的一線稅務干部,事前多做一點政策宣講工作,后續征收管理時就能避免很多矛盾,要提醒新增值稅納稅人及時認證發票、申報抵扣,另外,也要提醒納稅人,納稅信用A級納稅人已取消增值稅發票認證,總局23號公告擴大了取消認證的納稅人范圍,自5月1日起納稅信用B級納稅人也可以不再進行發票認證了。

  還有幾點需要注意:

  一、不動產。不動產納入這次營改增范圍,這對于納稅人是規模比較大的一項可抵扣項目。

 ?。ㄒ唬┓謨赡甑挚鄣牟粍赢a。適用一般計稅辦法的試點納稅人,5月1日后取得的并按照固定資產核算的不動產,或者5月1日后取得的不動產在建工程,應分2年抵扣進項稅額。比如,工業企業5月1日之后新蓋的或新購入的廠房,一般按照固定資產核算,其相應的進項稅額應分2年抵扣。

 ?。ǘ┮淮涡缘挚鄣牟粍赢a。除36號文件規定的“融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構建物,房地產開發企業自行開發的房地產項目”外,房地產開發企業接盤后繼續開發的房地產項目,也應一次性抵扣。因為對于房地產開發企業來說,這個在建的不動產不作為固定資產核算,是房地產開發產品,還將繼續開發。當然也有一些特例,比如房地產企業購買的不動產純粹是自用性質,這時一般會作為固定資產核算,屬于上述第(一)種情況,應分2年作進項抵扣。

  二、貸款服務。貸款服務按現行規定是不允許抵扣的,需要注意的是,向他人借款時進項稅額不能抵扣的不僅是企業利息,還包括利息性質的收入。借貸合同中的利息收入很清晰,但有一些情況不像借貸合同那么明顯,比如債券。債券持有到期取得的利息收入,也應按照貸款征稅。如何把債券與貸款聯系起來?貸款一般是一對一的,有一個或者多個非銀行金融機構、或銀行跟企業簽訂貸款合同,貸款方和借款方很清晰,合同清晰寫明貸款期限、利率、付息日。而債券的實質也是一種借款,是一種新型的借貸方式,它的出資方很多(債券的購買方就是出資方),有一定借款期限(例如,10年、20年或是15年),利率也是固定的(債券票面上都有一個固定利率),所以它的實質和貸款是一樣的,只是債券不是一對一的,發行債券是不定向的,出資方很多。利息性質的收入都應按貸款服務征稅,相應的,這一部分利息支出不能作為進項稅額抵扣。此外,貸款合同除了約定利息之外,可能還有一些跟貸款直接相關的咨詢費、手續費,按照規定都是不允許抵扣的。即發生借款業務的時候,借款支出中的利息、利息性質收入以及和貸款直接相關的咨詢費、手續費等費用都不能抵扣。

  三、旅客運輸服務。旅客運輸服務不允許抵扣的范圍需要給大家解釋一下。因為在實際征管過程中,可能有些納稅人和基層稅務機關對購進旅客運輸服務不能作為進項稅額抵扣有一些誤解。作為乘客消費的旅客運輸服務,支付的運費是不能作為進項稅額抵扣的。但作為經營者,與對方合作經營開展聯合運輸的時候,支付的旅客運輸分運費是能作為進項稅額抵扣的。比如天津某公司組團飛往廣州購物旅游或公務出差,天津沒有直達廣州的航班,需要到北京中轉,于是,該公司把全部運費包括機票款全交給某運輸企業,由這家運輸企業承擔天津到北京機場間的運輸業務,再從北京機場乘坐聯系某家航空公司航班飛往廣州,機票也由該運輸企業負責購買。這家承攬業務的運輸企業,如果收取的總費用為100萬元,支付了80萬元機票費用給航空公司,支付的這部分機票費用,確實是由航空公司提供了旅客運輸服務,但是運輸企業并不是旅客運輸服務接受方,而只是聯合運輸服務提供方。因此,運輸企業采取聯運經營時,支付給其他合作運輸的運輸企業的旅客運輸服務支出,可以作為進項稅額抵扣。

  四、旅游服務。試點實施辦法第二十七條第(六)項明確規定進項稅額不得抵扣的項目包括旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務等,并未包括旅游服務。旅游服務的進項稅額能否抵扣,應從以下方面把握:如果這項旅游服務用于集體福利或者個人消費,支付的旅游費不能作為進項稅額抵扣;但是,如果支付的旅游費用于生產經營,比如公務考察時,由旅游公司統一安排交通和住宿,支付給旅游公司的支出屬于用于生產經營的,這部分費用支出的進項稅額是可以抵扣的。即旅游服務支出用于生產經營作為進項稅額才能抵扣,用于集體福利和個人消費不能抵扣。

第五部分 銷售額

  對于增值稅來說,計算銷售額基本的原則仍是全部價款和價外費用,但在試點過渡政策中,有一些允許差額征稅的規定。需要注意的是,差額征稅的規定是正列舉,只有列明的項目才允許差額征稅,沒列明的則不能差額。

  差額征稅的規定可能會涉及到增值稅、營業稅政策交叉。在5月征期申報4月份的營業稅時,如果當期取得全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額,尚未扣除的部分,不能在計算增值稅應稅銷售額時抵減,應向原主管地稅機關申請退還相應營業稅。比如說收入只有80萬元,可是支付的允許扣除項目金額為100萬元,余下不足抵減的20萬元需要找地稅局退還相應的營業稅,不能抵減增值稅應稅銷售額。5月1日營改增后,對于使用差額征稅政策的試點納稅人,營業稅發票仍可作為增值稅差額征稅的扣除憑證,以建筑業為例,4月30日前開具的建筑業營業稅發票,可以在計征增值稅時抵減銷售額。但是這張票如果在申報營業稅時以作為差額征稅的扣除憑證抵減營業額了,就不能同時用于抵減增值稅應稅銷售額。如果這張建筑業營業稅發票用于差額計算增值稅應稅銷售額,假如建筑企業當期的收入是80萬元,建筑企業取得100萬元的建筑業營業稅發票,那么余下的20萬可以繼續流轉到下一期計算銷售額。

  另外,還有幾個差額征稅的規定需要注意:

  一是可以扣除土地出讓金的房地產項目。只有適用一般計稅方法的房地產項目才可以扣除土地出讓金。如果是簡易計稅方法的房地產項目,包括一般納稅人銷售房地產老項目選擇簡易計稅,和本身就是小規模納稅人適用簡易計稅方法的,土地出讓金是不能扣除的。在原營業稅稅制下房地產企業支付的土地出讓金全都不允許差額扣除,營改增后,考慮到稅負的問題,對適用一般計稅辦法的房地產項目給予允許扣除土地出讓金的差額征稅政策。

  二是融資租賃和融資性售后回租。融資租賃仍維持原來的差額征稅政策,變化的是售后回租。按照財稅〔2013〕106號文規定,售后回租是按照融資租賃征稅的,當時不動產還未納入增值稅征稅范圍,所以之前有形動產的售后回租是按照融資租賃征稅,稅率是17%,但是36號文件規定售后回租按照貸款業務征稅,稅率為6%,稅目歸屬和適用稅率都有比較大的變化。36號文件規定售后回租要區分新老合同處理:對于新合同,融資性售后回租是按照貸款業務征稅的,稅率是6%,仍然給予了差額征稅的規定,但全部價款和價外費用的口徑跟原來按融資租賃征稅的時候相比有所不同,老合同按照融資租賃征稅時,全部價款、價外費用包含本金,新合同按貸款服務征稅時,收取的全部價款、價外費用不含本金,同時允許扣除付出的利息。對于4月30日前簽訂的有形動產售后回租合同,第一,還是按照融資租賃征稅,適用稅率17%;第二,差額征稅政策給了納稅人一個選擇,計算銷售額時,可以差額扣除向承租方收取的本金,也可以不扣除本金;第三,實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退,針對的也是有形動產的售后回租,不動產的售后回租不適用這一條。

第六部分 納稅義務時間、納稅地點  

  納稅地點規定基本上都延續了原有政策的機構所在地交稅的原則。較為特殊的是自然人提供建筑服務、銷售不動產、出租不動產時,只需要在發生應稅行為的所在地申報納稅,不需要預繳稅款后,回居住地進行納稅申報。

  建筑服務和租賃服務的納稅義務發生時間有一些特殊規定,建筑服務和租賃服務如果有預收款,收到預收款的當天,納稅義務已經發生了。以出租房屋為例,在實際生活中,房屋租金基本都是以半年或一年為單位收取,極少有一個月一個月收取的情形,在收到租金的當月就應對收取的全部款項進行納稅申報,這是增值稅權責發生制的一個特例。另外,需要注意的是,雖然預收款應在收到的當期一次性申報,但實際上這部分收入是以后若干期的分期收入,因此,若分攤后的收入低于月銷售額3萬元的標準,可以按規定享受小微企業增值稅優惠政策。例如自然人A一次性申報一年房屋收入12萬元,A除此之外沒有其他增值稅應稅行為,這12萬元收入分攤到每個月僅1萬元,可以按規定享受增值稅小微企業的免稅政策。


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